Roberto lleva tres años como presidente de su comunidad en el barrio de Ruzafa, Valencia. Es fontanero de oficio, hombre práctico y de pocas palabras. Pero hay una cosa que le quita el sueño: las juntas de vecinos.
No por los vecinos en sí — que en general se llevan bien — sino por una pregunta que siempre aparece en el peor momento: «¿Cuántos votos necesitamos para que esto salga adelante?»
El mes pasado querían aprobar la instalación de cámaras de seguridad en el portal. Alguien dijo que hacía falta unanimidad. Otro dijo que con mayoría simple bastaba. Al final no se aprobó nada porque nadie sabía con certeza cuál era la respuesta correcta.
Si te suena familiar, sigue leyendo. Porque esto tiene solución — y es más sencilla de lo que parece. 👇
📖 La clave está en la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece diferentes tipos de mayorías según la importancia de la decisión. No es lo mismo aprobar el presupuesto anual que modificar los estatutos de la comunidad. Cada decisión tiene su quórum y conocerlo de antemano evita bloqueos innecesarios.
Hay tres niveles que todo propietario — y especialmente todo presidente — debería conocer. Te los explicamos uno a uno. 💡
🗳️ Nivel 1 — Unanimidad: cuando todos deben decir que sí
La unanimidad es el requisito más exigente de todos. Significa que todos los propietarios deben estar de acuerdo, incluyendo los ausentes que no se opongan expresamente en los 30 días siguientes a recibir el acta.
Se requiere unanimidad para:
- ✅ Modificar los estatutos de la comunidad
- ✅ Cambiar el título constitutivo del edificio
- ✅ Aprobar normas que limiten el uso de elementos privativos
💡 Ejemplo práctico: Si la comunidad de Roberto quiere cambiar en los estatutos que los gastos del ascensor se repartan por igual entre todos los pisos independientemente de la planta, necesitará que todos los propietarios estén de acuerdo. Con uno solo en contra, se bloquea la decisión.
🗳️ Nivel 2 — Mayoría de 3/5: para decisiones importantes
Este quórum significa que necesitas el 60% de propietarios Y el 60% de las cuotas de participación votando a favor. Más exigente que la mayoría simple pero menos que la unanimidad.
Se necesitan 3/5 para:
- ✅ Establecer o suprimir servicios de portería o conserjería
- ✅ Arrendar elementos comunes sin uso específico
- ✅ Instalar nuevas infraestructuras de telecomunicaciones
- ✅ Nuevos suministros energéticos colectivos
💡 Ejemplo práctico: La comunidad de Roberto quiere instalar cámaras de seguridad en el portal. Al tratarse de una nueva infraestructura, necesita el 60% de los propietarios a favor. En un edificio de 10 vecinos, necesita convencer al menos a 6.
🗳️ Nivel 3 — Mayoría simple: el día a día de la comunidad
La mayoría simple es la más habitual. Basta con que más de la mitad de los propietarios presentes y representados voten a favor, siempre que representen más de la mitad de las cuotas de participación.
Se aprueba por mayoría simple:
- ✅ El presupuesto anual de gastos e ingresos
- ✅ Las obras de conservación y mantenimiento necesarias
- ✅ Nombrar y cesar al administrador de fincas
- ✅ Aprobar el reglamento de régimen interior
- ✅ Instalar puntos de recarga para vehículos eléctricos
💡 Ejemplo práctico: Si el ascensor del edificio de Roberto está averiado con frecuencia y necesita una reparación importante, eso se considera mantenimiento necesario y se aprueba por mayoría simple. Si asisten 8 de 10 propietarios, con 5 votos a favor es suficiente.
♿ Caso especial: obras de accesibilidad
Hay un caso donde la ley va más allá: las obras de accesibilidad. Rampas, ascensores adaptados, plataformas elevadoras…
Si las solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad está obligada a realizarlas, siempre que el coste no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si supera ese importe, el propietario que lo solicita puede asumir el exceso. La comunidad no puede negarse. 🏗️
⚠️ El error más común: confundir presentes con totales
Este es el malentendido que más veces hemos visto en juntas de vecinos. Muchos propietarios creen que la mayoría se calcula sobre el total de propietarios del edificio. Pero en la mayoría de los casos, el quórum se calcula sobre los presentes y representados en la junta.
Esto significa que si en un edificio de 20 vecinos solo asisten 12 a la junta, la mayoría simple se calcula sobre esos 12, no sobre 20. La excepción son ciertos acuerdos que requieren mayoría del total de propietarios, como los de 3/5. 📊
💡 Consejos prácticos para que tu junta salga bien
Antes de la junta 📌
- Informa a todos los vecinos con detalle sobre la propuesta antes de la reunión
- Resuelve dudas individualmente para llegar a la junta con los apoyos necesarios
- Consigue representaciones por escrito de los propietarios que no puedan asistir
- Ten claro qué tipo de mayoría necesitas según el tipo de decisión
Durante la junta 📌
- Explica la propuesta con claridad antes de pasar a la votación
- Documenta bien cada voto en el acta con nombres y resultado
- Anota quién está presente, quién está representado y quién falta
Después de la junta 📌
- Envía el acta a todos los propietarios en un plazo máximo de 10 días
- Da un plazo razonable para que los ausentes manifiesten su oposición si procede
🏁 Lo que pasó con Roberto y las cámaras
Volvamos a Roberto. Cuando nos llamó para contarnos lo de las cámaras, la solución fue sencilla. Le explicamos que al tratarse de una nueva infraestructura necesitaba mayoría de 3/5 y que en su edificio de 10 vecinos eso significaba convencer a 6.
Roberto habló con cada vecino antes de la siguiente junta, aclaró las dudas uno a uno y llegó a la reunión con 7 apoyos confirmados. La votación duró tres minutos. Las cámaras se instalaron el mes siguiente.
La diferencia entre una junta que avanza y una que se bloquea casi siempre está en saber exactamente qué mayoría necesitas y prepararte para conseguirla. El conocimiento es la mejor herramienta de un buen presidente. 💙
📞 ¿Tienes dudas sobre una votación en tu comunidad?
En Atenea llevamos más de 10 años asesorando a presidentes y propietarios en Valencia. Te explicamos qué mayoría necesitas, cómo preparar la junta y cómo documentar correctamente cada acuerdo. Primera consulta siempre gratuita.
☎️ 655 553 765 | ✉️ atenea.adf@gmail.com | 💬 WhatsApp directo